La désignation du syndic
Si le syndic est désigné dans le règlement de copropriété, il conviendra de le faire ratifier en assemblée générale (article 17 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). En conséquence, le vote sur un ou plusieurs mandats de syndic doit être présenté à la première assemblée générale.
C’est l’objectif principal de cette première assemblée qui doit se choisir un représentant, qu’il soit professionnel ou bénévole.
Très souvent, le syndic provisoire désigné par le promoteur sera le représentant du syndicat des copropriétaires simplement par la présence de son seul contrat lors de la première assemblée générale. Toutefois, il est possible qu’un des copropriétaires souhaite qu’un contrat concurrent soit mis à l’ordre du jour ou qu’une résolution pour l’élection d’un syndic bénévole soit prévue. L’assemblée générale ainsi convoquée choisira son représentant entre toutes ces possibilités.
La constitution des provisions spéciales travaux
Lors de sa première nomination et au moins tous les trois ans, le syndic doit soumettre au vote la possibilité de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des équipements d’entretien, susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir (article 18 de la
loi du 10 juillet 1965
, modifié par la
loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat
). Ceci permet d’éviter la mise en difficulté des syndicats de copropriétaires face aux dépenses d’entretien que leurs propriétaires ne pourraient assumer.
Important
L’initiative de la constitution des provisions spéciales travaux appartient au syndic.
L’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé
Le même article (article 18 de la
loi du 10 juillet 1965
) impose également la résolution pour l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé.
Depuis 2001, le syndic a l’obligation de proposer à l’ordre du jour de l’assemblée générale la possibilité d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé (
loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000
relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU). L’assemblée générale peut en dispenser le syndic, si celui-ci est titulaire d’une garantie financière (
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
, dite loi Hoguet), à la majorité de l’article 25.
Attention
La méconnaissance de cette obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé emporte la nullité du mandat de syndic !
L’élection du conseil syndical
La loi indique que dans « tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ».
Toutefois, si l’assemblée générale n’arrive pas à désigner de conseil syndical, elle peut décider à la majorité de l’article 26 de ne pas en instituer un. La conséquence de cette décision est que la diffusion du procès-verbal doit se faire sous un mois après la date de l’assemblée générale.
L’article 21 prévoit également que l’assemblée générale doit arrêter « un montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire », c’est-à-dire le montant en dessous duquel le syndic peut intervenir seul sans avis du conseil syndical.
L’assemblée générale arrête également « un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».
Le vote du budget
L’assemblée vote un budget dans les six mois de la fin de l’exercice précédent (article 14-1 de la
loi du 10 juillet 1965
).
La commission relative à la copropriété préconise que le conseil syndical soit associé à l’élaboration de ce budget. Toutefois, lors de la première assemblée générale, vous établirez votre budget en fonction des dépenses prévues pour l’exercice à venir.
Attention
Le premier budget est rarement de douze mois, il convient donc de prévoir un prorata adapté au premier exercice, tout en sachant que le premier exercice comptable de l’immeuble est au maximum de 18 mois (article 5 de la loi du 14 mars 2005).
Ne sont intégrées dans le budget voté que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble à l’exclusion des dépenses pour travaux.
Enjeux