La garantie de parfait achèvement est une garantie légale créée par la
loi Spinetta de 1978
qui rend responsable l’entrepreneur de la réparation des vices apparents ayant fait l’objet de réserves lors de la réception de l’ouvrage et des vices apparus après réception pendant la première année.
Le maître de l’ouvrage doit avertir l’entreprise par lettre recommandée avec accusé de réception du vice. Les deux parties conviennent d’un délai et l’entreprise doit lever la réserve dans ce délai.
Si l’entreprise n’intervient pas dans le délai prévu ou ne répond pas au maître de l’ouvrage, le vice peut être levé aux frais et risques de l’entreprise défaillante. Néanmoins pour cela, il faut une décision de justice. Pour qu’elle soit valable, l’action en justice doit être intentée avant la fin de la première année, à défaut le maître de l’ouvrage perd le bénéfice de la garantie.
Dans les faits, les vices apparents sont les vices qui sont visibles lors de la réception de l’ouvrage (cf. La réception de l’ouvrage neuf). On les appelle les réserves. Lors de la réception de l’ouvrage, le maître de l’ouvrage établit une liste de réserves que les entreprises doivent lever pour obtenir le paiement de l’intégralité de leur facture.
Les entreprises sont présentes généralement lors de la réception et connaissent donc leur liste de réserves.
Les vices qui apparaissent durant la première année sont vus par les occupants qui sont rentrés dans les lieux. La procédure à suivre est la suivante :
- il convient d’adresser une lettre recommandée avec accusé réception au promoteur qui se chargera de transmettre à l’entreprise concernée ;
- nous conseillons également d’envoyer la lettre recommandée directement à l’entreprise.
Si l’entreprise n’intervient pas après 90 jours, elle est réputée défaillante. Dans ce cas, vous pouvez faire une déclaration auprès de votre assurance dommage ouvrage qui prendra à sa charge la réparation et engagera un recours contre l’entreprise. C’est la seule possibilité de faire intervenir l’assurance dommage ouvrage pendant l’année de garantie de parfait achèvement.
Il faut démontrer la défaillance de l’entreprise.
Or, en règle générale, c’est le promoteur qui transfère vos demandes auprès des entreprises, mais pour être certain que le délai des 90 jours commence à courir, il faut également doubler votre lettre recommandée auprès de l’entreprise.